지방소득수준 낮아 대출 부담… 업계, 분양계획 때 감안해야

<뉴스&> 금융위, 여신심사 선진화 가이드라인 발표 　스트레스 금리도 무시 못해 　지방 주택경 둔화 우려 　집단대출 예외, 악영향 최소화 　"LTV·DTI 강화 계획은 없어" 　내년 시행되는 은행권의 주택담보대출 신(新)대출 규제가 당초안보다는 일부 후퇴했다. 이로써 큰 충격파를 피했다는 게 전문가들의 대체적인 시각이다. 수도권에선 내년 2월, 비수도권에선 내년 5월부터 적용되는 등 시차를 두고 시행되는 데다, 분양주택 구입자에겐 적용되지 않기 때문이다. 그러나 일부 과열을 겪었던 지방을 중심으로 대출이 힘들어져 주택 경기가 가라앉을 공산이 크다. 주택업계는 시장 영향을 면밀히 체크해 새해 분양계획을 짜야 할 것으로 보인다. ◇‘7·22 가계부채 종합대책’에서 후퇴 　정부가 은행권의 여신심사 가이드라인을 시행하면서 집단대출을 제외하고, 특히 지방 적용 시기를 총선 이후인 내년 5월로 미룬 것은 주택업계의 반발에 따른 것이다. 　한국주택협회와 대한주택건설협회는 지난달 25일 열린 강호인 국토교통부 장관과의 첫 간담회에서 ‘신규 분양주택 집단대출을 규제 대상에서 제외해달라’고 건의했다. 이에 국토부는 금융위와 관계기관 합동 회의에서 최근 되살아나는 건설 경기가 경제성장률을 견인하는 만큼 대출 규제를 완화해달라고 목소리를 높인 것으로 전해졌다. 　손병두 금융위 금융정책국장은 “해외플랜트 부실로 건설업계가 여러 업종 가운데 가장 많은 워크아웃에 들어갔다”면서 “ 주택대출을 조이면 경제에 미치는 악영향이 클 것”이라며 집단대출 제외 이유를 설명했다. 　손 국장은 이에 더해 주택담보대출비율(LTV)이나 총부채상환비율(DTI) 등 부동산 금융 규제를 다시 강화할 계획이 없다고 밝혔다. 앞서 정부는 지난해 8월 경기부양 차원에서 LTV·DTI 등 부동산 금융 규제를 완화한 바 있다. 　시행 시기 조절도 주택경기 연착륙을 거들 것이란 전망이다. 부동산업계 관계자는 “부동산은 심리적 요인이 커 급진적으로 시행하면 시장에 찬물을 끼얹는다”면서 “대출규제 강화가 지난 7월부터 조금씩 시장에 알려져 큰 충격을 주지는 않을 것 같다”고 조심스레 예측했다. 　◇지방 과열 주택시장 위축 불가피 　 　그러나 새로운 대출 규제가 전대미문으로 강력한 만큼 그동안 과열됐던 지방 주택시장에는 어느 정도 악영향을 몰고 올 것으로 전망된다. 주택 경기가 호조를 보인 곳은 부산, 대구, 광주, 울산이 대표적이다. 　가이드라인이 시행되면 소비자는 신규 주택담보대출을 받을 때 상환 능력을 보다 깐깐하게 심사받는다. 은행연합회 관계자는 “앞으로 원금과 이자를 같이 갚아 나가야 해 소비자의 대출 부담이 크고, 더불어 소득증빙 서류도 첨부해야 해 대출의 첫 관문부터 문턱이 높아진다“고 말했다. 　 　여기에다 미국 금리인상이 겹치면 매수세가 위축될 것으로 보인다. 입주 시점에서 기존 주택을 팔지 못한 대출자의 입주 대란 가능성도 배제할 수 없는 이유다. 　지방에도 상승가능금리(stress rate) DTI(총부채상환비율)를 적용할 경우 이 영향 역시 무시할 수 없다. 수도권은 현재 DTI 60% 기준을 적용받는다. 1년 소득이 5000만원이면, 대출 원금과 이자를 합쳐 그 60%인 3000만원을 넘지 말란 얘기다. 　새 주담대가 시행돼도 지방이 ‘DTI 60% 룰’을 적용받는 것은 아니다. 그러나 DTI를 산출해 60% 넘으면 고부담대출로 인식돼 분할상환 대출을 받아야 한다. 은행 관계자는 “지방이 수도권에 비해 소득 수준이 낮다”면서 “이제껏 겪어보지 못한 DTI를 산출해 분할상환대출로 가면 지방 소비자에게 부담이 된다”고 지적했다. 　◇“대출규제 감안해 내년 분양계획 잘 짜야” 　주택업체들의 새해 업무 계획이 어느 때보다 중요하다. 국토부 관계자는 “내년에는 올해와 같은 과도한 밀어내기 분양이 없으므로 대출 규제로 인한 타격이 크지 않을 것”이라면서도 “그러나 새 대출 가이드라인이 생겨 상황이 많이 달라지므로 업무계획 수립 시 이를 반영해 악영향을 최소화해야 한다”고 말했다. 　정부도 관계기관 합동으로 새로운 대출 규제 시행에 따른 시장 상황 모니터링을 강화하기로 했다. 또한 이번 대책에 따른 풍선효과로 보험권으로 대출수요가 이동할 수 있다고 보고 보험협회 중심의 태스크포스를 구성, 내년 하반기 시행을 목표로 ‘보험권 여신심사 선진화 방안’을 만드는 작업에 착수했다. 　원정호기자 won@ 〈건설을 보는 눈 경제를 읽는 힘 건설경제-무단전재 및 배포금지〉 -15.12.15-

<뉴스&> 금융위, 여신심사 선진화 가이드라인 발표

　스트레스 금리도 무시 못해



　지방 주택경 둔화 우려



　집단대출 예외, 악영향 최소화



　"LTV·DTI 강화 계획은 없어"



　내년 시행되는 은행권의 주택담보대출 신(新)대출 규제가 당초안보다는 일부 후퇴했다. 이로써 큰 충격파를 피했다는 게 전문가들의 대체적인 시각이다. 수도권에선 내년 2월, 비수도권에선 내년 5월부터 적용되는 등 시차를 두고 시행되는 데다, 분양주택 구입자에겐 적용되지 않기 때문이다. 그러나 일부 과열을 겪었던 지방을 중심으로 대출이 힘들어져 주택 경기가 가라앉을 공산이 크다. 주택업계는 시장 영향을 면밀히 체크해 새해 분양계획을 짜야 할 것으로 보인다.



◇‘7·22 가계부채 종합대책’에서 후퇴



　정부가 은행권의 여신심사 가이드라인을 시행하면서 집단대출을 제외하고, 특히 지방 적용 시기를 총선 이후인 내년 5월로 미룬 것은 주택업계의 반발에 따른 것이다.



　한국주택협회와 대한주택건설협회는 지난달 25일 열린 강호인 국토교통부 장관과의 첫 간담회에서 ‘신규 분양주택 집단대출을 규제 대상에서 제외해달라’고 건의했다. 이에 국토부는 금융위와 관계기관 합동 회의에서 최근 되살아나는 건설 경기가 경제성장률을 견인하는 만큼 대출 규제를 완화해달라고 목소리를 높인 것으로 전해졌다.



　손병두 금융위 금융정책국장은 “해외플랜트 부실로 건설업계가 여러 업종 가운데 가장 많은 워크아웃에 들어갔다”면서 “ 주택대출을 조이면 경제에 미치는 악영향이 클 것”이라며 집단대출 제외 이유를 설명했다.



　손 국장은 이에 더해 주택담보대출비율(LTV)이나 총부채상환비율(DTI) 등 부동산 금융 규제를 다시 강화할 계획이 없다고 밝혔다. 앞서 정부는 지난해 8월 경기부양 차원에서 LTV·DTI 등 부동산 금융 규제를 완화한 바 있다.



　시행 시기 조절도 주택경기 연착륙을 거들 것이란 전망이다. 부동산업계 관계자는 “부동산은 심리적 요인이 커 급진적으로 시행하면 시장에 찬물을 끼얹는다”면서 “대출규제 강화가 지난 7월부터 조금씩 시장에 알려져 큰 충격을 주지는 않을 것 같다”고 조심스레 예측했다.



　◇지방 과열 주택시장 위축 불가피 　



　그러나 새로운 대출 규제가 전대미문으로 강력한 만큼 그동안 과열됐던 지방 주택시장에는 어느 정도 악영향을 몰고 올 것으로 전망된다. 주택 경기가 호조를 보인 곳은 부산, 대구, 광주, 울산이 대표적이다.



　가이드라인이 시행되면 소비자는 신규 주택담보대출을 받을 때 상환 능력을 보다 깐깐하게 심사받는다. 은행연합회 관계자는 “앞으로 원금과 이자를 같이 갚아 나가야 해 소비자의 대출 부담이 크고, 더불어 소득증빙 서류도 첨부해야 해 대출의 첫 관문부터 문턱이 높아진다“고 말했다. 　



　여기에다 미국 금리인상이 겹치면 매수세가 위축될 것으로 보인다. 입주 시점에서 기존 주택을 팔지 못한 대출자의 입주 대란 가능성도 배제할 수 없는 이유다.



　지방에도 상승가능금리(stress rate) DTI(총부채상환비율)를 적용할 경우 이 영향 역시 무시할 수 없다. 수도권은 현재 DTI 60% 기준을 적용받는다. 1년 소득이 5000만원이면, 대출 원금과 이자를 합쳐 그 60%인 3000만원을 넘지 말란 얘기다.



　새 주담대가 시행돼도 지방이 ‘DTI 60% 룰’을 적용받는 것은 아니다. 그러나 DTI를 산출해 60% 넘으면 고부담대출로 인식돼 분할상환 대출을 받아야 한다. 은행 관계자는 “지방이 수도권에 비해 소득 수준이 낮다”면서 “이제껏 겪어보지 못한 DTI를 산출해 분할상환대출로 가면 지방 소비자에게 부담이 된다”고 지적했다.



　◇“대출규제 감안해 내년 분양계획 잘 짜야”



　주택업체들의 새해 업무 계획이 어느 때보다 중요하다. 국토부 관계자는 “내년에는 올해와 같은 과도한 밀어내기 분양이 없으므로 대출 규제로 인한 타격이 크지 않을 것”이라면서도 “그러나 새 대출 가이드라인이 생겨 상황이 많이 달라지므로 업무계획 수립 시 이를 반영해 악영향을 최소화해야 한다”고 말했다.



　정부도 관계기관 합동으로 새로운 대출 규제 시행에 따른 시장 상황 모니터링을 강화하기로 했다. 또한 이번 대책에 따른 풍선효과로 보험권으로 대출수요가 이동할 수 있다고 보고 보험협회 중심의 태스크포스를 구성, 내년 하반기 시행을 목표로 ‘보험권 여신심사 선진화 방안’을 만드는 작업에 착수했다.



　원정호기자 won@



〈건설을 보는 눈 경제를 읽는 힘 건설경제-무단전재 및 배포금지〉

-15.12.15-