“신규분양시장 양극화 심화… 지역ㆍ분양가격이 관건”

전문가들이 말하는 설 이후 주택경기

신규분양 시장 / 건설사들 분양가격 책정ㆍ공급 신중해야

기존주택 시장 /  3∼4월 회복세… 작년보단 상승폭 둔화

전세 시장         /  수도권 상승 지속… 서울 멸실주택 수가 변수



　설 이후 전반적인 주택 시장은 관망세를 지속하다, 3∼4월 봄 이사철이 되면 회복세를 보일 것으로 전망된다. 하지만 대출규제 시행, 금리인상 우려, 미분양 증가 우려 등 시장 불확실성이 커져 지난해만큼의 활황세를 기대하기는 어려울 전망이다.　

　기존 주택보다는 신규 분양 시장, 지방보다는 수도권, 투자보다는 실수요자가 주택시장을 주도할 것으로 보인다.

 　

　△신규 분양 시장　　

　시장별로 살펴보면, 우선 신규 분양 시장에 대해 전문가들은 한 목소리로 양극화가 심화될 것이라는 의견이다. 특히 양극화의 핵심 키워드는 ‘지역’과 ‘분양 가격’이 될 전망이다.

　박합수 국민은행 도곡스타PB센터 수석부동산전문위원은 “서울, 부산 등 대도시권 인기는 계속될 것으로 보인다. 특히 서울에서는 미분양 물량이 400여가구에 불과해 강남 재건축인 반포와 개포 그리고 흑석뉴타운 등 도심과 인접한 지역의 재개발 물량도 분양가 책정이 적절할 경우 청약자들의 높은 관심을 끌 것”으로 전망했다. 이어 “충남 등 미분양 다량 보유 지역은 공급 확충에 따라 수급안정을 이룰 것으로 보이며 전남북 등 대부분의 지방은 안정세를 유지할 것”이라고 분석했다.

　허윤경 건설산업연구원 연구위원은 “강남을 중심으로 한 서울 분양시장은 실수요가 강하게 받쳐주고 있어 상대적 우위를 점할 테지만, 외곽 사업장은 분양가 인하 등의 리스크 관리가 시급한 상황”이라고 조언했다.

　김덕례 주택산업연구원 연구위원은 “지역에 따라 가격 경쟁력을 갖춘 곳을 중심으로 양극화가 심해질 것”이라고 전망했다. 김 위원은 “여신 심사 선진화 가이드라인은 실질적인 내용보다 시장에서 체감하는 규제 정도가 더 크기 때문에 당분간 구매심리 위축 현상이 나타날 것으로 보인다”며 “집단대출은 가이드라인에서 빠졌지만 실제 은행권을 중심으로 심사를 강화하고 있어 공급이 장기적으로 감소할 것”이라고 말했다.

　함영진 부동산114 리서치센터장은 “대출 규제가 시행되는 시점에서 경기 위축까지 겹치면 청약경쟁률이 하락하고 미계약도 늘 것”이라며 “건설사들은 지속적인 시장 모니터링과 공급 조절이 필요한 시점”이라고 지적했다.

 　

　△기존 주택 시장

　기존 주택 시장은 대출 규제로 관망세가 짙어지며 거래량이 감소하다가, 봄 이사철에 다소 회복될 것으로 예상했다. 하지만 대출 규제가 지속되면 거래량과 가격 상승폭은 작년보다 크게 둔화될 것이라는 전망이다.

　박합수 위원은 “설 이후 강보합세를 보이다가 3∼4월 봄 이사철이 다가오면 전세난에 따른 매수전환 수요가 나타나며 매수세가 회복될 것”이라고 말했다.

　허윤경 위원은 “3년간 거래가 많았던 점을 감안해 거래 감소는 불가피하다”며 “거시경제 불안, 베이비부머와 자영업자의 소득ㆍ고용 불안이 시장에 압력을 미칠 것”이라고 전망했다.

　함영진 센터장은“중국 성장률 둔화 등 더딘 세계 경기 회복세가 국내 수출과 내수 침체의 원인이 되고 있고, 미국 기준금리 인상 속도에 따라 우리 금리 전망이 불투명한 상황”이라며 “1분기 이후 봄 시장부터 수도권 위주로 움직이겠지만 지난해만큼의 거래량과 가격 상승은 기대하기 어려울 것으로 보인다”고 분석했다.

　김덕례 위원은 “올 거래량은 지난해 거래량(120만건)보다 줄어들 것으로 보이는 가운데, 금융권의 대출 규제가 지속되면 거래량은 100만건도 어려울 수 있다”고 전망했다.

 　

　△전세 시장

　설 이후에도 수도권 전세난은 지속될 것으로 보인다. 지방은 비교적 입주물량이 늘며 지난해보다 전세가 상승률이 둔화되고 있지만, 수도권은 전세의 준전세나 매매전환에도 불구하고 수요 대비 물량 자체가 부족한 수급불균형인 상태인 데다 재건축ㆍ재개발에 따른 이주 수요 증가도 맞물렸기 때문이다.

　함영진 센터장은 “올해 서울 입주예정 아파트는 2만가구 정도인 반면에 사업시행 인가ㆍ관리처분계획 단계의 재건축사업지만 2만가구로 추산된다”며 “향후 이주ㆍ멸실을 감안하면 봄 이사철부터 서울을 중심으로 전세가격 상승 움직임이 구체화될 것”이라고 내다봤다.

　박합수 위원은 “수도권의 상승세는 비교적 큰 폭으로 이어지고, 지방광역시와 지방은 공급이 늘면서 안정적 모습을 보일 것”이라고 전망했다.

　특히 서울의 주택 멸실 규모가 전세 시장을 좌우할 것이라는 전망이다.

　허윤경 연구위원은 “작년에 강남권에서 예상보다 많은 멸실이 미리 진행돼 올해 멸실 물량이 적을 수 있고, 비아파트 입주는 지속돼 전세가가 지난해에 비해 안정세를 보일 가능성도 배제하기 어렵다”고 말했다.

　김덕례 위원은 “매매가격 상승 둔화로 전세가격 상승폭은 작년보다 둔화될 것”이라며 “전세 시장 안정은 2014∼2015년 공급물량 입주 시기인 내년부터 진행될 것”이라고 진단했다.

　한상준ㆍ강정미기자 newspia@

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-16.02.11-